Chuyên Gia Chỉ Ra Những Kẽ Hở Luật Nhà Ở, Luật Kinh Doanh BĐS Khiến Thị Trường Tồn Tại Nhiều Hạn Chế

Chuyên gia cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Nguyên nhân dẫn đến là sự chồng chéo của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản tồn tại nhiều hạn chế

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về phát triển thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế.

Thứ nhất, vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản.

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản.

Thứ ba, cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Thứ tư, vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt Kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao? Đây cũng là vấn đề cần đặt ra.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Thứ năm, hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Thứ sáu, vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc.
Do đó, cần phải sửa đổi tháo gỡ các vướng mắc về Luật Nhà ở: Nhằm phát triển nhà ở cho người dân, cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.

Rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.

Tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với giám sát, kiểm tra, phân bổ nguồn lực hợp lý, cắt giảm thủ tục hành chính.

Hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở. Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.

Về Luật Kinh doanh bất động sản cần rà soát, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, tránh chồng chéo, vướng mắc quá trình thực hiện. Hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế phí… để điều tiết thị trường, tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Cần sửa nhiều kẽ hở của Luật

Góp ý về sửa đổi Luật Nhà ở, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đề xuất sửa đổi Điều 1 cần bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này, trường hợp các dự án độc lập (như condotel, shophouse, officetel) thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.

Tại Điều 8 cần rà soát các quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bám sát quy định của pháp luật về đất đai. Điều 9 cần bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Điều 13 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư: Quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật.

Điều 14 rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phân loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại Điều 80 của Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Sửa đổi, bổ sung làm rõ quy định về nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước (theo hướng xác định rõ nhà ở cũ là loại nhà ở được đầu tư xây dựng trước năm 1994 hoặc trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành).

Điều 15 cần rà soát lại Điều 81 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng loại nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước theo hướng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước chỉ để cho thuê (bỏ hình thức cho thuê mua, bán); Rà soát, bỏ quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giao đất cho người trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở, nội dung này thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Điều 17 cần quy định về khu vực được phép sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Rà soát quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở hiện hành và đưa quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Điều 20 cần rà soát lại Điều 161 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định thêm một số quyền của chủ sở hữu. Quy định rõ quyền của cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Điều 21 cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Điều 27 cần bổ sung quy định về việc lấy ý kiến đối với kế hoạch phát triển nhà ở trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt...

Cũng góp ý về việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương chỉ ra 3 vấn đề trọng tâm cần tháo gỡ.

Cụ thể, cần phải đặt mục tiêu đến năm 2050, đô thị hóa đạt 50%, trong quá trình đô thị hóa thực chất chính là chuyển đổi đất đai.

Ngoài ra, cần sửa đổi việc công bố thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản hiện là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản.

Cùng với đó là thông tin về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26 tháng 7 năm 2018 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê.

Thông tin đất đai, các báo cáo chính thống hiện vẫn chưa thành các thông tin phổ cập. Các thông tin đất đai, thị trường bất động sản vẫn là thông tin cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành.

Tiếp đó là sự tăng giảm, nóng sốt của thị trường diễn ra thường xuyên nhưng chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, thị trường bất động sản. Trên thực tế, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.

Tuấn Minh

Theo Nhịp sống kinh tế